안녕하세요. 교통이대리입니다. 지난 2020년 1월 "주택법"이 개정됨에 따라 아파트 입주예정자 사전방문 및 공동주택 품질점검단 설치 운영에 대한 내용이 공포됐는데요. 오는 6.23일 "주택법 시행령 및 시행규칙"이 개정되어 이와 관련된 구체적인 절차와 방법을 규정하였습니다.
이번에는 아파트 입주예정자 분들의 권리를 보장해 줄 주택법 및 시행령, 시행규칙 개정내용과 시행시기에 대해 자세히 알아보겠습니다.
준공승인 이후 하자보수를 적극적으로 나서지 않는 건설사들로 인해 입주민들의 피해와 고민이 많은 현실이고 이로 인해 준공승인을 거부하고 소송에 나서는 입주민들도 나타는데요. 이런 문제를 바로잡기 위해 주택법이 개정되었습니다.
■ 주택법, 주택법 시행규칙, 주택법 시행령 개정내용
▷ 주택법 개정안 : 2020.1.23 공포, 2021.1.24 시행
제48조의2(사전방문 등) ① 사업주체는 제49조제1항에 따른 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검(이하 "사전방문"이라 한다)할 수 있게 하여야 한다.
② 입주예정자는 사전방문 결과 하자[공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다. 이하 같다]가 있다고 판단하는 경우 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 해줄 것을 요청할 수 있다.
③ 제2항에 따라 하자(제4항에 따라 사용검사권자가 하자가 아니라고 확인한 사항은 제외한다)에 대한 조치 요청을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보수공사 등 적절한 조치를 하여야 한다. 이 경우 입주예정자가 조치를 요청한 하자 중 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치를 완료하여야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 입주예정자가 요청한 사항이 하자가 아니라고 판단하는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제49조제1항에 따른 사용검사를 하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 "사용검사권자"라 한다)에게 하자 여부를 확인해줄 것을 요청할 수 있다. 이 경우 사용검사권자는 제48조의3에 따른 공동주택 품질점검단의 자문을 받는 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자 여부를 확인할 수 있다.
⑤ 사업주체는 제3항에 따라 조치한 내용 및 제4항에 따라 하자가 아니라고 확인받은 사실 등을 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주예정자 및 사용검사권자에게 알려야 한다.
⑥ 국토교통부장관은 사전방문에 필요한 표준양식을 정하여 보급하고 활용하게 할 수 있다.
⑦ 제2항에 따라 보수공사 등 적절한 조치가 필요한 하자의 구체적인 기준 등에 관한 사항은 대통령령으로 정하고, 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 사전방문의 절차 및 방법 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
제48조의3(품질점검단의 설치 및 운영 등) ① 시ㆍ도지사는 제48조의2에 따른 사전방문을 실시하고 제49조제1항에 따른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단(이하 "품질점검단"이라 한다)을 설치ㆍ운영할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 품질점검단의 설치ㆍ운영에 관한 사항을 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위임할 수 있다.
② 품질점검단은 대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택의 건축ㆍ구조ㆍ안전ㆍ품질관리 등에 대한 시공품질을 대통령령으로 정하는 바에 따라 점검하여 그 결과를 시ㆍ도지사(제1항 후단의 경우에는 대도시 시장을 말한다)와 사용검사권자에게 제출하여야 한다.
③ 사업주체는 제2항에 따른 품질점검단의 점검에 협조하여야 하며 이에 따르지 아니하거나 기피 또는 방해해서는 아니 된다.
④ 사용검사권자는 품질점검단의 시공품질 점검을 위하여 필요한 경우에는 사업주체, 감리자 등 관계자에게 공동주택의 공사현황 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 자료제출을 요청받은 자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.
⑤ 사용검사권자는 제2항에 따라 제출받은 점검결과를 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자(입주예정자를 포함한다)가 관련 자료의 공개를 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.
⑥ 사용검사권자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견을 청취한 후 하자가 있다고 판단하는 경우 보수ㆍ보강 등 필요한 조치를 명하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치하도록 명하여야 한다.
⑦ 제6항에 따라 보수ㆍ보강 등의 조치명령을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 조치를 하고, 그 결과를 사용검사권자에게 보고하여야 한다. 다만, 조치명령에 이의가 있는 사업주체는 사용검사권자에게 이의신청을 할 수 있다.
⑧ 사용검사권자는 공동주택의 시공품질 관리를 위하여 제48조의2에 따라 사업주체에게 통보받은 사전방문 후 조치결과, 제6항 및 제7항에 따른 조치명령, 조치결과, 이의신청 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하는 정보시스템에 등록하여야 한다.
⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성 및 운영, 이의신청 절차 및 이의신청에 따른 조치 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
※ 간단하게 내용을 요약해 보자면
→ 공동주택(아파트) 입주예정자는 입주지정기간 이전에 사전방문을 하여 아파트 하자에 대한 보수공사 요청을 할 수 있다.
→ 사업주체(건설사 등)는 입주예정자가 요청한 하자부분을 사용검사를 받기 전까지 보수하여야 한다.
→ 하자에 대한 판단이 명확하지 않을 경우 시, 도에서 운영하는 품질검사단의 평가를 받을 수 있다.
▷ 주택법 시행규칙, 시행령
< 입주예정자 사전방문 관련 >
① 입주예정자 사전방문 시 지적된 하자의 보수 조치가 빨라진다.
- 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 한다.
- 사업주체는 사전방문 시작일 1개월 전까지 방문기간 및 방법(점검표 제공) 등 사전방문에 필요한 사항을 입주예정자에게 서면(전자문서 가능)으로 제공해야 한다.
- 사업주체는 사전방문 시 제기된 사항에 대한 조치계획을 수립하여 사전방문 종료일부터 7일 이내에 지자체인 사용검사권자에게 제출하되, 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다.
※ ｢주택법｣ 제48조의2제3항에 따라 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치
- 사업주체는 입주예정자에게 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 서면(전자문서 포함)으로 알려야 하며, 모든 조치를 완료한 경우 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.
② 사용검사 전까지 조치해야 할 ‘중대한 하자’의 기준을 명확히 구분하여 관리한다.
- 하자는 일반 하자*와 중대한 하자로 구분하며, 법률에 따라 사용검사를 받기 전까지 조치해야 하는 중대한 하자는 입주자가 해당 공동주택에서 생활하는데 안전상･기능상 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 하자로 개념을 규정한다.
* 사용검사 전까지 조치를 완료해야 하는 중대한 하자 이외의 하자
- 구체적인 하자의 조사방법 및 판정기준은 국토교통부장관이 정하여 고시*할 예정이다.
* ｢공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준｣ 개정 예정(’20.12)
< 공동주택 품질점검단 관련 >
③ 공동주택 사용검사가 전문가의 시선으로 보다 촘촘해진다.
- 법률에 따라 시･도지사가 설치･운영하는 공동주택 품질점검단*은 300세대 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시한다.
* 품질점검단 점검위원은 건축사, 기술사, 주택관리사, 건설 분야 특급기술자, 대학 교수(조교수 이상), 건축분야 박사학위 소지자, 공무원 등으로 구성
- 300세대 미만인 공동주택의 경우 시･도의 조례로 정하여 품질점검단이 점검을 실시할 수 있다.
- 품질점검단은 공용부분은 물론 사용검사권자가 선정한 최소 5세대 이상의 세대도 점검하고, 점검 종료일부터 5일 이내에 점검결과를 시･도지사와 사용검사권자에게 제출한다.
④ 신속하고 정확한 공동주택 사용검사체계를 확립한다.
- 사업주체가 품질점검단의 점검결과와 사용검사권자의 조치명령*에 대해 이의신청할 수 있는 기한과 해당 이의신청에 대한 사용검사권자의 검토･통보 기한을 모두 5일 이내로 규정함으로써,
* ｢주택법｣ 제48조의3제6항에 따라 사용검사권자는 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견 청취 후 하자라고 판단한 사항에 대해 보수･보강 등의 조치를 명령
- ‘사전방문-품질점검-사용검사’로 이어지는 신속하고 정확한 사용검사체계를 확립한다.
