이번에는 도시를 개발하기 위해 반드시 받아야 하는 행정절차인 개발행위허가에 대해 자세히 알아보겠습니다.
■ 개발행위허가의 목적
▷ 개발행위허가는 난개발 방지 및 국토의 계획적 관리를 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 국토계획법에 따라 행정청의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
■ 개발행위허가제도
▷ 개발행위허가제도는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로써 도시의 난개발을 방지하기 위한 제도입니다.
▷ 토지는 이웃토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 이용이 인접 토지이용과 부조화가 발생할 수 있고 각종 계획과의 상충여부 등을 고려할 필요가 있으므로, 개발행위허가절차를 통하여 이를 감안하도록 함으로써 토지의 효율적 이용 및 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하도록 하는 제도입니다.
▷ 이는 2000년 도시지역 대상으로 처음 도입되었으며, 2002년 국토계획법 제정으로 전 국토로 확대되었습니다.
■ 개발행위허가 대상
▷ 일반적으로 중·대규모 개발의 경우에는 도시계획사업의 대상이 되기 때문에 개발행위허가의 대상은 도시계획사업을 제외한 소규모 개발행위입니다.
① 건축물의 건축 : 「건축법」에 따른 건축물의 건축
② 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(옹벽, 굴뚝, 광고탑 등)
③ 토지의 형질변경 : 절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립
④ 토석채취 : 흙 · 모래 · 자갈 · 바위 등의 토석을 채취하는 행위
⑤ 토지분할
* 녹지 · 관리 · 농림 · 자연환경보전지역 안에서 허가 · 인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할
*「건축법」에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 등
⑥ 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지 · 관리 · 농림 · 자연환경보전지역에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위
▷ 토지의 형질변경이란 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 말합니다.
▷ 토지형질변경에 대한 허가 규모는 도시관리계획 상 용도지역 중 주거지역, 상업지역과 녹지지역 중 자연녹지지역·생산녹지지역에 위치해 있을 경우에는 면적이 1만m2 미만이어야 하고, 공업지역, 관리지역, 농림지역에서는 3만m2 미만이어야 하며, 보전녹지지역 및 자연환경보전지역에서는 5천m2 미만이어야 합니다.
▷ 이 규모 이상의 토지형질변경과 3만m2 이상 토석의 채취행위는 개발행위 허가 전에 도시계획위원회의 심의를 거쳐서 개발행위허가를 함으로써 허가의 투명성을 높이고자 하고 있습니다.
■ 개발행위허가 절차
▷ 개발행위허가 신청
개발행위를 하고자 하는 자는 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관·조경 등에 관한 계획서와 토지의 소유권 또는 사용권 등 신청인이 당해 토지에 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류, 배치도 등 공사 또는 사업관련 도서, 설계도서, 당해 건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류, 개발행위의 시행으로 폐지되거나 대체 또는 새로이 설치할 공공시설의 종류·세목·소유자 등의 조서 및 도면과 예산내역서를 첨부하여 구청장에게 제출하여야 합니다.
▷ 개발행위허가 접수 및 기준 검토
개발행위허가신청을 접수한 시장·군수 또는 구청장(이하 “허가권자”)은 개발행위허가신청에 대하여 허가기준을 가지고 신청한 내용을 검토합니다.
▷ 관계 행정기관 협의 및 도시계획사업자 의견청취
허가권자는 개발행위허가신청 내용과 관련된 다른 관련부서 및 관계기관과 협의하여 의견을 듣고, 개발행위허가 또는 변경허가를 하려면 그 개발행위가 도시계획사업의 시행에 지장을 주는지에 관하여 해당 지역에서 시행되는 도시계획사업의 시행자의 의견도 듣게 됩니다.
▷ 관련 인·허가 등의 의제협의
허가권자는 개발행위허가 또는 변경허가를 함에 있어서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제61조 1항 각호 해당하는 사항이 있을 경우 미리 관계 행정기관의 장과 협의하며, 허가권자가 당해 개발행위에 대하여 미리 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가 등을 받은 것으로 간주하게 됩니다.
▷ 허가처분 및 통지
허가권자는 특별한 사유가 없는 한 15일(심의 또는 협의기간 제외)내에 허가 또는 불허가 처분을 하며, 허가 또는 불허가처분을 하는 때에는 지체 없이 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지합니다.
허가권자는 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보·위해방지·환경오염방지·경관·조경 등에 관한 조치 등을 필요한 경우 조건부로 허가할 수 있습니다. 허가권자가 개발행위허가에 조건을 붙이고자 하는 때에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 청취하여야 합니다.
▷ 준공검사
개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 완료한 때에 개발행위준공신청서에 다음의 서류를 첨부하여 허가권자의 준공검사를 받아야 합니다.
1) 준공사진, 지적측량성과도(토지분할이 수반되는 경우와 임야를 형질변경 하는 경우로서 ｢측량·수로조사 및 지적에 관한 법률｣ 제78조에 따라 등록전환신청이 수반되는 경우)
2) 관련 인·허가 등의 의제협의(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제61조) 규정에 의한 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류
｢건설산업기본법 시행령｣ 제8조 1항의 규정에 의한 경미한 건설공사의 경우에는 공사완료 후 그 사실을 허가권자에게 통보함으로써 준공검사를 대신할 수 있습니다.
허가권자는 허가내용대로 사업이 완료되었다고 인정하는 경우에는 개발행위 준공검사 필증을 신청인에게 교부하게 되며, 준공검사를 받은 때에는 허가권자가 의제대상 인·허가 등에 따른 준공검사·준공인가 등에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 준공검사·준공인가 등을 받은 것으로 간주하게 됩니다.
