임대차3법 시행시기와 부동산 전망

안녕하세요. e대리입니다. 정부의 국정과제인 계약갱신청구권, 전월세상한제 및 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차3법이 완성되었는데요. 이번에는 임대차 3법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

■ 임대차 3법이란?

① 계약갱신 청구권제
임차인 희망 시, 1회 계약 갱신 청구 가능합니다.
→ 안심하고 거주할 수 있는 기간이 2년 더 늘어납니다~
​② 전월세 상한제
계약 갱신 시, 임대료 상한 5% 이내로 제한됩니다.
→ 임대료 급등으로 인한 걱정이 줄어듭니다~
③ 임대차 신고제
임대차 실거래 정보 취합합니다.
→ 임차인에게 시의성 있는 시세 정보가 제공됩니다~

 

 

■ 계약갱신 청구권제 : 2020년 7월 31일 시행

▷ 갑작스런 퇴거통보 걱정 없이 거주할 수 있는 기간이 2년 더 늘어납니다.

▷ ‘계약갱신 청구권’이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.
▷ ​임차인은 계약만료 6개월 전~1개월 전까지 임대인에게 갱신청구를 하면 계약을 +2년 더 연장하여 최대 4년까지 거주할 수 있는 권리가 생깁니다.
▷ ​이를 통해 임차인은 갑작스런 퇴거통보 걱정 없이 최대 4년까지 안심하고 거주할 수 있게 됩니다.
▷ ​계약갱신 청구권은 현재 존속 중인 계약 및 신규 계약에 모두 적용됩니다.
▷ ​단, 임대인 실거주, 임대료 연체, 주택철거 등 아래 사유의 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 해 임차인뿐만 아니라 임대인의 권리도 함께 보장합니다.

주택임대차보호법 제6조의 3의 1항

 

■ 전월세 상한제 : 2020년 7월 31일 시행

▷ 과도한 임대료 인상 걱정 없이 안심하고 거주할 수 있습니다.

 

▷ ‘전월세 상한제’란 전월세 계약 갱신 시 이전 임대료의 5% 이상 인상하지 못하도록 제한하는 제도입니다.
​▷ 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하므로 임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정 없이 합리적인 임대료로 안정적으로 거주할 수 있습니다.
▷ 전월세 상한제는 현재 존속중인 계약에서 종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나, 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
▷ 만약, 법 시행 전 미리 연장계약을 체결해 임대료까지 재계약했더라도 개정법에 따라 5% 이하 상한을 적용해 임대료를 재조정 할 수 있습니다.
▷ 즉, 임대료 8%를 올려주기로 했다면, 3%를 집주인에게 돌려받을 수 있습니다

 

 

■ 임대차 신고제 : 2021년 6월부터 시행

▷ 투명한 시세 정보 공개로 합리적인 임대차 계약을 할 수 있습니다.

▷ ‘임대차 신고제’는 주택 전월세 계약 시 반드시 30일 이내에 지자체에 임대차 계약 정보를 신고하도록  의무화하는 제도입니다.
▷ 이렇게 모인 최신 임대차 실거래 정보는 임차인에게 제공됩니다.
▷ 임차인은 투명하고 시의성 있는 시세 정보를 제공받을 수 있어 임대차 계약을 하는 데 있어 보다 합리적인 금액으로 계약을 체결할 수 있습니다.

 

 

■ 임대차 3법에 따른 부동산 전망

① 첫째, 임대차 3법 시행으로 전세→ 월세 전환이 가속화되는 것은 아닙니다.

▷ 전세→ 월세 전환추세는 `16년 이후로 큰 변동이 없습니다. 전세 비중이 급격하게 감소한 것은 금융위기 및 저금리 기조가 이어진 `06년부터 `16년 사이의 시기(50% 수준→ 40% 수준)이며, `16년 이후의 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있습니다.

* 전세비중(전국,%) : (`06년) 54.2 (`10년) 50.3 (`14년) 45 (`16년) 39.5 (`18년) 39.6 (`19년) 39.7
(수도권,%) : (`06년) 62.1 (`10년) 57.1 (`14년) 53.9 (`16년) 46.7 (`18년) 46.3 (`19년) 46.3

 

▷ 임대차 3법의 시행으로 오히려 현재 진행중인 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의가 없이 임대인의 일방적인 의사만으로는 전세→ 월세로 전환할 수 없고, 서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안할 때, 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고 전세에서 월세로 전환하는 경우는 많지 않을 것으로 보입니다.

* 전세금 승계 거래 (서 울,%) : (‘20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4 (강남4,%) : (‘20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7

 

▷ 설령, 갱신 시 전세→ 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 4%(현재)가 적용되고, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인도 크지 않은 상황입니다. 아울러, 현재 4% 수준인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려하여 낮추는 방안도 추진할 계획입니다.

 

 

② 둘째, 금년 하반기 전세 수급전망은 양호합니다.

▷ 수도권 하반기 아파트 입주 예정물량*은 약 11만 세대로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며, 서울도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년(2.1만호, ‘15~’19년) 대비 많은 상황입니다.

 

▷ 아울러, 수도권의 하반기 재개발․재건축 등 정비사업 이주수요는 약 1.5만 세대로, 예년 대비* 이주가 많지 않을 것으로 예측되며, 서울의 하반기 이주수요도 약 5천세대로 예년보다 적어 전세수급 상황도 이전보다 안정적일 것으로 전망됩니다.

 

 

③ 셋째, 4년 후 전세가격은 급등 가능성이 거의 없으며, 안정적일 것입니다.

▷ 임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망됩니다.  그 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 `22년부터 `24년까지 고르게 분산(매월 4% 수준)될 것으로 분석되어 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 발생할 가능성은 낮습니다. 또한, `22년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로, 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 전망됩니다.

 

좀 더 자세한 내용과 상담 문의를 원하시면 아래 국토교통부 사이트를 참고하세요~

http://www.molit.go.kr/policy/sub/sub_5_3.jsp

주택시장 안정을 위한 관리방안