작년 부동산 가격이 크게 요동치면서 집값 안정을 위해 시행되었던 문재인 정부의 많은 부동산 정책이 아직까지는 전혀 힘을 못쓰고 있는 상황입니다. 그리고 올해 신년사를 통해 문재인대통령은 집값 안정화 실패에 대국민 사과를 했으며, 설 전에 부동산대책을 다시 내놓게다고 발표했는데요. 과연 설 전에 내놓을 부동산 정책은 무엇일까요?
국토교통부 보도 자료에 따르면 서울시 역세권 공공재개발사업을 통해 5천호 정도의 양질의 주택을 공급할 수 있다고 하는데요. 과연 서울시 역세권 공공재개발사업이 진행될 후보지는 어디일까요? 자세히 알아보겠습니다.
○ 서울시 역세권 공공재개발사업이란?
○ 서울시 역세권 공공재개발사업 후보지는?
공공재개발사업이란?
▷ 공공재개발사업은 LH·SH 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여하여 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업입니다.
▷ 정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공되며, 주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급*하여 원주민과
주거지원계층(청년․신혼․고령자)의 주거안정에 기여하게 됩니다.
* 조합원 분양을 제외한 나머지의 50%를 임대공급(전체의 20%는 공공임대)
(예시 : 조합원분양 50% / 공공임대 20% / 공공지원임대 5% / 일반분양 25%)
▷ 공공재개발사업의 기대효과는 아래와 같습니다.
① (도시규제 완화) 도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률을 법적상한의 120%까지 완화, 임대주택 기부채납비율도 50% → 20~50%로 완화
② (사업성 보장) 공공시행자는 관리처분 당시 산정한 조합원 분담금을 보장, 분양가상한제 적용 제외, 미분양 비주거시설 매입 지원
③ (사업비 지원) 기금으로 사업비(총액의 50%) 및 이주비(보증금의 70%)를 저리 융자하고, 기반시설 및 생활SOC 조성비용을 국비로 지원
④ (신속한 인허가) 정비계획은 도시계획 수권소위, 사업계획은 별도의 통합 심의를 통하여 사업 관련 심의 절차를 간소화
서울시 역세권 공공재개발사업 후보지는?
▷ 국토교통부(장관 변창흠)와 서울특별시(서울시장 권한대행 서정협)는 ｢수도권 주택공급방안｣(‘20.5.6.)에 따라 도입한 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지 8곳을 선정하였습니다.
▷ 이번 후보지 선정은 ’20년도 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데, 이미 정비계획안이 마련되어 있어 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 하였습니다.
▷ 선정된 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체되었으나, 공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 장애요인을 해소하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들로, 선정된 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4.7천호로 추산됩니다.
▷ 서울시 공공재개발 후보지 선정사례는?
① 영등포 양평13 재개발사업(22,441㎡, 종전 360 → 공공재개발 618세대)
- 준공업지역인 양평13은 `10년도 조합설립 및 사업시행인가를 완료 하였으나, 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체 되었으며, 그 과정에서 주민 간 갈등이 지속되어왔습니다.
- 앞으로 공공재개발을 추진하게 되면, 공공이 주민갈등을 중재하고, 초기사업비도 지원하여 사업을 정상화하는 한편, 주거지역 내의 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화하고, 분양가상한제도 제외하는 등 수익성도 개선시킬 계획입니다.
② 동대문 신설1 재개발사업(11,204㎡, 종전 169 → 공공재개발 279세대)
- 신설1은 고밀개발이 용이한 역세권(신설동역)에 입지하였으나, 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 관리되며 사업성을 확보할 수 있는 충분한 용적률을 확보하기 어려웠습니다.
- 앞으로 공공재개발을 추진하면, 법적상한의 120%인 300% 수준의 용적률을 적용하여 수익성을 개선하고, 역세권 가용 토지에서의 주택공급 확대를 도모할 계획입니다.
* 예상 세대수와 용적률은 추후 서울시 도시계획위원회 심의에서 변경 가능
서울시 역세권 공공재개발사업 향후 일정은?
▷ 이번에 후보지로 선정된 8곳은 주민 동의를 거쳐 LH․SH가 공공시행자로 지정되며, 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립하여, 이르면 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정하여 사업을 본격화할 예정입니다.
▷ LH․SH는 후보지 주민을 대상으로 설명회를 개최하여, 후보지 검토 시 수립한 개략 정비계획과 이를 기반으로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하고 주민의견도 수렴하는 한편, 연내 공공시행자 지정 동의도 얻을 예정입니다.
서울시 역세권 공공재개발사업 부작용은?
▷ JTBC 보도내용을 참조한 글입니다.
▷ 서울시 역세권 공공재개발사업에 대해 일각에선 '제2의 청계천 상인'이 되는 게 아니냐는 우려도 나옵니다. 2003년 서울시 주도의 청계천 복원 사업으로 터전을 잃은 공구상가 상인들 얘기입니다.
▷ 또한 땅주인들이 고밀개발에 나설지도 미지수입니다. 아직 정부가 대책을 내놓지도 않았지만 역세권엔 투기 조짐이 보이고 있습니다. 이러자 나중에 더 비싸게 내놓을 생각에 매물을 거둬들이는 땅주인도 늘고 있습니다.
