지난 '공공주도3080 대도시권 주택공급'을 발표하면서 주목받았던 개발모델이 바로 도심 속 역세권과 준공업지역에 공공주택을 공급한다는 내용의 '도심 공공주택 복합사업'인데요. 그동안 서울을 비롯한 광역도시들의 역세권은 개발 가능성이 높은 곳이였지만 투기수요와 재정확보의 한계가 있어 민간사업만으로는 개발이 어려웠습니다. 하지만 이번 공공주도3080 대책에서 역세권 개발 규제완화와 공공-민간 공동시행방식등의 방법을 제시하면서 '역세권 고밀지구 개발계획'을 발표했는데요.
이번에는 '공공주도3080' 부동산 대책에서 눈여겨봐야 할 역세권 준공업지역 공공주택 복합사업에 대해 자세히 알아보겠습니다.
○ 도심(역세권, 준공업지역, 저층주거지) 공공주택 복합사업의 개념은?
○ 도심(역세권, 준공업지역, 저층주거지) 공공주택 복합사업의 절차는?
○ 도심(역세권, 준공업지역, 저층주거지) 공공주택 복합사업의 주요내용은?
도심(역세권, 준공업지역, 저층주거지) 공공주택 복합사업의 개념은?
▷ 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용․노후화되고 있는 지역에 대한 신개발모델을 제시하였습니다.
- 재개발․재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황
▷ 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업입니다.
- 공공 주도로 시행하되 공공-민간 공동시행․협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조 마련 지원
▷ 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안 공공주택특별법으로 추진할 예정입니다.
도심(역세권, 준공업지역, 저층주거지) 공공주택 복합사업의 절차는?
▷ 도심 공공주택 복합사업 절차는 아래와 같습니다.
1. 사업제안 : 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업 제안합니다.
- 역세권→ 주거상업고밀지구 / 준공업→ 주거산업융합지구 / 노후주거→ 주택공급활성화지구
2. 예정지구 : 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의)→ 사전검토위원회 상정합니다.
- 국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고
3. 지구확정 : 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3(면적기준 1/2) 이상 동의가 있어야 사업확정(기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)합니다.
4. 부지확보 : '도심 공공주택 복합사업' 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보 실시합니다.
5. 인허가․착공 : 지자체가 통합심의 후 신속히 인허가가 떨어지면 사업이 착공에 들어갑니다.
도심(역세권, 준공업지역, 저층주거지) 공공주택 복합사업의 주요내용은?
1. 주민희망 시 공기업 참여 + 다양한 이해관계 조율
▷ 토지소유자 추가 수익 보장
- 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도10~30%p(예시) 높은 수익률* 보장 및 아파트․상가 우선공급합니다.
* 지구단위계획 등 현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정
- 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산(환지로 간주하여 양도세 비과세**)합니다.
* 우선공급을 희망하지 않는 토지등소유자의 자산은 현금보상 등으로 수용
(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합에게 미동의자 자산 수용권 부여)
** 다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세
▷ 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원
- 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등을 합니다.
- 특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주․공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원합니다.
▷ 세입자․영세상인에 대한 지원
- 세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원
2. 사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리
▷ 용적률 상향, 기부채납 제한 등(☞참고2)을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화(HUG 보증여력 확대)됩니다.
3. 주택공급
▷ 분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급합니다.
▷ 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급 원칙**입니다.
* 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급
** 임대수요, 지역 및 입지여건 등에 따라 융통성있게 운영
▷ 이것으로 도심 역세권 및 준공업지역의 공공주택 복합사업에 대해 알아봤는데요. 2025년까지 공급될 공공주택이 부동산가격에 어떠한 영향을 미칠지 눈여겨 봐야될것 같습니다.
