국토교통부는 서울시 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 결정했습니다. 이번 선청된 공공재건축 후보지는 영등포 신길13, 중랑 망우1, 관악 미성건영Ⓐ, 용산 강변강서, 광진 중곡Ⓐ입니다. 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳으로, 공공의 참여, 지원 하에 사업성을 제고하게 될 경우 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 수 있을 전망인데요. 이번에는 서울시 공공재건축 후보지 5곳의 위치와 사업개요를 알아보겠습니다.
< 목차 >
ㅇ 이번 선정된 공공재건축 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과 분석결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%p(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났으며, 공급세대도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1,503→2,232세대) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석되었다고 합니다.
1) 공공재건축구역 : 영등포 신길13
ㅇ 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 역세권 입지임에도 복잡한 이해관계에 의해 ’07년 정비구역 지정 이후 사업 장기 지연되고 있습니다.
ㅇ 역세권 입지를 고려하여 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향을 통해 용적률을 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하여 세대수 2배 확보가 가능합니다.
ㅇ 단지개요
ㅇ 컨설팅 결과
- 역세권 입지를 고려하여 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향 허용
- 이를 통해 용적률을 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하여 세대수 2.0배 확보
- 현재 대표평형(60㎡)을 소유하고 있는 조합원이 84㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금 85% 감소
2) 공공재건축 구역 : 중랑 망우
ㅇ ‘12년 조합이 설립되었으나 구 조합장 해임 소송, 구역 해제 주민 투표 등 각종 분쟁과 사업성 확보 곤란 등으로 사업이 정체되고 있습니다.
ㅇ 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 91%p 상향하고, 층수도 최고 23층까지 확보하여 세대수 1.62배 확보 가능하며, 심층컨설팅 시 단지 배치 등 추가 검토가 필요합니다.
ㅇ 단지개요
ㅇ 컨설팅 결과
- 인접지(제3종일반)를 고려하여 대상지도 제3종일반주거지역으로 상향
- 이를 통해 용적률을 현행 대비 91%p 상향하고, 층수도 최고 23층까지 확보하여 세대수 1.62배 확보
- 총 438세대 중 일반분양분 146세대를 확보하여 사업성 개선
- 세대 수를 더욱 확보하여 사업성을 높이고자 하는 주민 요구가 있어 단지 배치 등을 재검토(심층컨설팅 시 추가 검토)
3) 공공재건축 구역 : 관악 미성건영아파트
ㅇ 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인한 높이 제한으로 자력 정비 시 사업성 확보 곤란
ㅇ 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 140%p 상향하고, 최고 27층까지 확보하여 세대수 1.36배 확보하며, 부지정형화를 위해 일부 필지 편입을 추진하고, 공원 등 기반시설 정비
ㅇ 단지개요
ㅇ 컨설팅 결과
- 인접한 공동주택 단지의 용도지역(제3종일반)을 고려하여 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향
- 이를 통해 용적률을 현행 대비 140%p 상향하고, 층수도 최고 27층까지 확보하여 세대수 1.36배 확보
- 부지정형화를 위해 북측 필지를 정비구역으로 편입 추진
- 현재 대표평형(60㎡)을 소유하고 있는 조합원이 59㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금 45% 감소
4) 공공재건축 구역 : 용산 강변강서
ㅇ ’71년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경없이 사업성 확보가 곤란하여 ’93년 조합설립 이후 장기 정체
ㅇ 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 202%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하며 주거동의 효율적 배치를 통해 소규모 지역임에도 세대수 1.26배 확보
ㅇ 단지개요
ㅇ 컨설팅 결과
- 접한 공동주택 단지의 용도지역(제3종일반)과 사업성 확보를 위해 준주거지역으로 상향
- 이를 통해 용적률을 현행 대비 202%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하여 세대수 1.26배 확보
- 사업면적이 3,775㎡로 소규모 지역이나 주거동을 효율적으로 배치하여 최적의 건축계획(안) 수립
- 총 268세대 중 50세대를 분양주택(일반+공공)으로 공급하여 사업성 개선, 도심 내 분양주택 확보에 기여
5) 공공재건축 구역 : 광진 중곡아파트
ㅇ 단지 내에 도시계획도로가 관통하여 효율적 건축배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명
ㅇ 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려하여 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향하며, 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36세대 공급하여 사업성 확보
ㅇ 단지개요
ㅇ 컨설팅 결과
- 제3종일반주거지역으로 상향하되, 인근 지역(2종)을 고려하여 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향
- 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36세대 공급하여 사업성 확보
- 현재 대표평형(59㎡)을 소유하고 있는 조합원이 59㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금 11% 감소
- 단지 내 관통도로를 고려한 효율적인 건축 배치를 통해 사업성 확보 방안을 재검토(심층컨설팅 시 추가 검토)
ㅇ 이번에 선정된 공공재건축 선도사업 후보지에 대해서는 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영하여 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 조속히 수립할 예정입니다. 또한, 마련된 정비계획(안)을 바탕으로 주민설명회, 조합 총회 등을 개최하여, 공공시행자 지정에 필요한 동의율을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 공공시행자로 지정하고, 신속히 정비계획을 확정하여 추진할 계획이라고 합니다.
ㅇ 이상으로 서울시 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 알아봤는데요. 이번 글이 공공재건축 선도사업을 이해하는데 조금이라도 도움되셨길 바라며, 도움되신 분들은 공감, 구독, 댓글 부탁드립니다.
